작은 전세로 시작한 나의 월세 실험
“은퇴 후엔 그냥 쉬면 되지 않냐”는 말을 많이 듣는다. 그런데 막상 정년퇴직하고 나니, 하루 종일 뉴스만 보는 내 모습이 낯설었다. 월급이 끊기자 마음이 불안했고, 통장 잔고는 눈에 띄게 줄었다. 그러던 중 우연히 친구가 말한 한마디가 내 인생의 전환점이 됐다. “야, 전세 하나만 돌려도 월세 수입 나와.” 그날 밤, 한참을 뒤척이며 계산기를 두드렸다.
솔직히 처음엔 반신반의했다. 부동산이란 건 돈 많은 사람들 얘기 같았으니까. 하지만 제가 직접 ‘작은 전세 하나’로 실험해본 결과, 생각보다 훨씬 현실적인 방법이었다. 오늘은 그 과정을 있는 그대로 이야기해보려 한다. 한 번 해보니 겁이 줄고 숫자가 보이기 시작하더라.
2023년 한국부동산원 통계에 따르면, 서울 외곽 지역(특히 구로·강서·관악구)의 소형 아파트 전세가율은 평균 78% 수준이다. 즉, 전세금으로 매입가의 70~80%를 충당할 수 있다는 뜻이다. 여기에 내 돈 20%만 보태면 ‘내 명의의 집’을 마련할 수 있는 구조가 된다. 숫자는 차갑지만, 막상 들여다보면 길이 보인다.
제가 실험을 시작한 건 2022년 말이었다. 당시 40년 된 빌라를 1억 8천만 원에 매입하고, 1억 4천만 원을 전세로 돌렸다. 제 돈은 4천만 원만 들어간 셈이다. 2024년 기준, 이 집을 반전세로 돌려 월세 45만 원을 받고 있다. 관리비를 빼면 순수익은 약 38만 원 수준. 1년이면 456만 원이 통장에 꼬박꼬박 찍힌다. ‘적지만 단단한’ 돈의 흐름이 생긴 순간이다.
“아니, 그게 가능해요?”라고들 묻지만, 실제 데이터가 이를 증명한다. 2024년 KB국민은행 리브부동산 보고서에 따르면, 수도권 소형 아파트의 평균 전세가율은 여전히 75% 이상이다. 자금 부담이 적고, 임대 수익률은 연 3~4% 수준으로 꾸준하다. 변동성은 있지만 생활비 일부를 충당하는 데는 충분했다.
제가 처음 계산할 때 만든 예산표를 그대로 옮겨본다. 이건 가상의 숫자가 아니라 실제 내 사례다.
| 구분 | 금액(원) | 비고 |
|---|---|---|
| 매입가 | 180,000,000 | 40년 빌라 |
| 전세금 | 140,000,000 | 세입자 보증금 |
| 자기자본 | 40,000,000 | 실투자금 |
| 월세 | 450,000 | 반전세 전환 후 |
| 순수익 | 380,000 | 관리비 7만 원 제외 |
| 연 수익률 | 약 11.4% | (380,000×12)/40,000,000 |
처음엔 ‘이게 말이 돼?’ 싶었지만, 은행 금리가 3~4%인 걸 감안하면 11%대의 수익률은 꽤 의미가 있다. 물론 공실이나 수리비 등 변수는 존재하지만, 전세를 활용한 소형 부동산 투자는 ‘은퇴자 맞춤형 캐시플로우 모델’로 충분히 매력적이다. 숫자만 보지 말고 리스크 목록도 함께 써보면 마음이 한결 편해진다.
전세가율 70% 이상 지역을 먼저 찾아라. 부동산 앱(호갱노노, 직방 등)에서 ‘전세가율’ 필터를 활용하면 금방 파악할 수 있다. 서울 외곽, 인천, 경기 일부 지역이 여전히 유리하다.
“올 전세”보다 “반전세 전환”이 유리하다. 월세 수입이 목적이라면 보증금을 일부 낮추고 월세를 받는 구조가 현금 흐름에 더 도움이 된다.
소형 평형(20~30㎡)이 관리하기 편하다. 수리비도 적고, 임차인 교체도 빠르다. 저는 23평형 빌라에서 시작했는데 지금은 유지비가 거의 없다.
등기부등본은 3번 이상 확인하라. 아무리 작은 집이라도, 근저당·압류·가압류 여부는 반드시 직접 확인해야 한다. 요즘은 정부24에서 700원만 내면 바로 확인 가능하다.
‘현장 감’을 무시하지 마라. 사진이 아무리 좋아도, 냄새나 습기, 주변 분위기까지 몸으로 느껴봐야 한다. 제가 한 번은 사진만 보고 계약했다가, 바로 옆이 폐업한 고깃집이라 냄새 때문에 세입자 찾는 데 한 달 넘게 걸렸다.
많이들 물어요
“전세 끼고 집 사는 게 요즘도 괜찮나요?”
맞다, 금리 오르고 부동산 시장이 흔들리면서 겁나는 게 사실이다. 하지만 작은 규모라면 여전히 가능하다. 저는 1억 8천짜리로 시작했지만, 요즘은 지방에선 1억 이하 매물도 많다. 중요한 건 ‘안정적 입지’와 ‘현금 흐름 계산’이다. 욕심내지 말고, 숫자에 충실하면 된다.
“세입자 구하기 어렵지 않아요?”
요즘은 전세보다 월세 선호가 늘어서, 반전세나 소형 원룸은 수요가 꾸준하다. 저는 세입자 모집 공고를 ‘부동산 카페’에 직접 올렸는데, 3일 만에 계약됐다. 다만, 입주 청소와 냉장고·세탁기 같은 기본 가전은 꼭 갖춰야 경쟁력이 생긴다.
“관리나 세금이 너무 복잡하지 않나요?”
솔직히 처음엔 헷갈린다. 하지만 한 번 해보면 단순하다. 임대사업자 등록을 안 해도 되지만, 월세 수입이 연 2천만 원을 넘으면 종합소득세 신고는 꼭 해야 한다. 세무서에서 친절히 안내해주니 겁낼 필요 없다. 저는 홈택스로 10분 만에 끝냈다.
은퇴 후의 불안은 ‘돈의 크기’보다 ‘돈의 흐름’이 문제였다. 작은 전세 하나를 월세로 돌리면서, 매달 들어오는 고정 수입이 내게 얼마나 큰 안정감을 주는지 깨달았다.
작게 시작해도 안도는 크게 온다
솔직히 말하면, 처음엔 두렵고 복잡했지만 해보니 “생각보다 별거 아니네” 싶었다. 부동산 투자를 거창하게 시작할 필요 없다. 중요한 건 “내가 감당할 수 있는 범위 안에서 꾸준히 해보는 것”이다. 여유가 생기면, 인생도 다시 즐겁다. 커피 한 잔 값이라도 내 힘으로 벌어들이는 수입, 그게 진짜 은퇴자의 자존심 아닐까?
자주 묻는 질문
여기까지 읽으셨다면 아마 구체적인 시작법과 현실적인 변수들이 더 궁금하실 거다.
전세 끼고 집 사는 게 요즘도 괜찮나요?
금리와 가격 변동이 거슬리지만 작은 금액과 안정 입지라면 충분히 시도할 만했다. 저는 1억 8천에 시작했고 지방 저가 매물도 많다. 핵심은 입지와 현금 흐름표, 욕심을 줄이는 태도였다.
세입자 구하기 어렵지 않아요?
최근엔 월세 선호가 뚜렷해서 소형 반전세 수요가 꾸준했다. 입주 청소와 기본 가전을 갖추니 3일 만에 계약됐고, 온라인 카페와 중개사 병행이 효율적이었다.
관리나 세금이 너무 복잡하지 않나요?
처음만 복잡하고 곧 루틴이 된다. 연 2천만 원 초과 수입이면 종합소득세 신고가 필요했고, 홈택스로 10분이면 끝났다. 체크리스트를 만들어 두면 실수도 줄어든다.
참고 및 출처
- 한국부동산원(2023): 소형 아파트 전세가율 평균 수치 참고
- KB국민은행 리브부동산(2024): 수도권 전세가율 및 수익률 동향